Ortsübliche Vermietungszeit für eine Ferienwohnung

1. Bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung ist grundsätzlich und typisierend von der Absicht des Steuerpflichtigen auszugehen, einen Einnahmeüberschuss zu erwirtschaften, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermietungszeit von Ferienwohnungen - abgesehen von Vermietungshindernissen - nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschreitet.
2. Um den Einfluss temporärer Faktoren möglichst gering zu halten und ein einheitliches Bild zu erlangen, ist auf die durchschnittliche Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.

BFH v. 12.8.2025 - IX R 23/24 

EStG § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6; § 21 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1

Im Streitfall besaß die Steuerpflichtige eine Ferienwohnung in einem bekannten Tourismusort. Ab dem Jahr 2016 vermietete sie die Wohnung als Ferienwohnung. Aus der Vermietung der Ferienwohnung wurden durchgängig Verluste erzielt, die das FA (bis auf Verluste für ein Jahr) nicht anerkannte. Nach erfolglosem Einspruch wies das FG die Klage ab.

Im Revisionsverfahren hob der BFH die Entscheidung der Vorinstanz auf und verwies den Streitfall an das FG zur weiteren Sachaufklärung und erneuten Entscheidung zurück. Er bestätigte die bisher maßgebenden Grundsätze, nach denen bei einer ausschließlich an Feriengäste vermieteten und in der übrigen Zeit hierfür bereitgehaltenen Ferienwohnung Verluste ohne weitere Voraussetzungen steuerlich anzuerkennen und damit mit anderen Einkünften verrechnet werden können. Dafür ist erforderlich, dass die ortsübliche Vermietungszeit über einen längeren Zeitraum nicht erheblich (das heißt um mindestens 25 %) unterschritten wird. Für die Ermittlung der durchschnittlichen Auslastung der Ferienwohnung ist auf einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren abzustellen.

FA und FG hatten die Grenze von 25 % für jedes Jahr einzeln geprüft. Daher hatten sie für ein Jahr die Vermietungsverluste steuerlich berücksichtigt, für andere Jahre hingegen nicht. Das FG muss nunmehr die Auslastung der Ferienwohnung über einen zusammenhängenden Zeitraum von drei bis fünf Jahren prüfen und erneut entscheiden.